pothen_esxesΜε τον πρόσφατο ν. 4305/2014 επήλθαν εκτός των άλλων, αλλαγές και στον Κ.Φ.Ε. (ν.4172/2013). Ενδιαφέρον παρουσιάζει μία σημαντική αλλαγή αναφορικά με το λεγόμενο «πόθεν έσχες» ή αλλιώς δαπάνη απόκτησης περιουσιακών αγαθών. Πιο συγκεκριμένα, η περίπτωση γ’ του άρθρου 32 του ν.4172/2013 διαμορφώθηκε ως εξής:

Ως ετήσια δαπάνη του φορολογουμένου, της συζύγου του και των εξαρτώμενων μελών του λογίζονται και τα χρηματικά ποσά που πραγματικά καταβάλλονται για:

………………………………………….

γ) Αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών ή κατασκευή δεξαμενής κολύμβησης. Ως τίμημα αγοράς λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια, εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη αυτό.

Η ανωτέρω αλλαγή πραγματοποιήθηκε με την παράγραφο 2γ του άρθρου 48 του ν.4305/2014 και ισχύειαπό τη δημοσίευση του νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, ήτοι από την 31/10/2014, σύμφωνα με το άρθρο 64 του ιδίου νόμου.

Η προϊσχύουσα διάταξη είχε ως ακολούθως (με κόκκινη σκίαση αναγράφονται οι διατάξεις που έπαψαν να ισχύουν από 31.10.2014 και μετά):

Ως ετήσια δαπάνη του φορολογουμένου, της συζύγου του και των εξαρτώμενων μελών του λογίζονται και τα χρηματικά ποσά που πραγματικά καταβάλλονται για:

………………………………………….

γ) Αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών ή κατασκευή δεξαμενής κολύμβησης. Ως τίμημα αγοράς λαμβάνεται η αξία που προσδιορίζεται, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982. Αν το τίμημα που καθορίζεται στα οικεία πωλητήρια συμβόλαια είναι μεγαλύτερο από την πιο πάνω αξία, ως καταβαλλόμενη δαπάνη λαμβάνεται το καθοριζόμενο σε αυτά τα συμβόλαια τίμημα. Ειδικά, για τις περιοχές που δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, ως καταβαλλόμενη δαπάνη λαμβάνεται:
αα) Το τίμημα που καθορίζεται στα οικεία πωλητήρια συμβόλαια.
ββ) Η διαφορά μεταξύ του τιμήματος ή της αξίας κατά περίπτωση, που φορολογήθηκε και της πραγματικής αξίας του ακινήτου, η οποία εξευρίσκεται σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων.

Ας δούμε στο σημείο αυτό τι αναφέρεται στην αιτιολογική έκθεση του νόμου 4305/2014, αναφορικά με την τροποποίηση αυτή:

Με την προτεινόμενη διάταξη ως τίμημα αγοράς λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως αυτό προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια αγοράς (δηλωθέν τίμημα, πλέον φόρων και λοιπών εξόδων που επιβαρύνουν τον αγοραστή), εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη το ποσό αυτό. Κατ’ αυτόν τον τρόπο αντιμετωπίζονται τα όποια προβλήματα υπάρχουν στην αγορά-μεταβίβαση ακινήτων στην περίπτωση που η πραγματική καταβαλλόμενη δαπάνη εκ μέρους του αγοραστή υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας.

Συνεπώς, για τις δηλώσεις εισοδήματος του φορολογικού έτους 2014, θα έχουμε δυο περιόδους αναφοράς σχετικά με τη δαπάνη απόκτησης για αγορά ακινήτων, ήτοι από 1.1.2014 έως 30.10.2014 καιαπό 31.10.2014 έως 31.12.2014.

Να θυμίσουμε εδώ ότι, αυτό το φαινόμενο των περιόδων με διαφορετική αντιμετώπιση του πόθεν έσχες δεν είναι πρωτόγνωρο αφού υπήρχε και στο πρόσφατο παρελθόν. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τις αλλαγές που είχε επιφέρει ο ν. 3842/2010 στον τότε Κ.Φ.Ε. (ν. 2238/1994), υπήρχαν όχι δυο αλλά τρεις περίοδοι αναφοράς για τις δηλώσεις που αφορούσαν στη χρήση 2010 (οικ. έτος 2011)1.

Ι. Περίοδος από 1.1.2014 έως 30.10.2014

Ας παραθέσουμε δύο παραδείγματα σχετικά με την περίοδο αυτή:

Παράδειγμα Α: Έστω ότι πραγματοποιείται αγορά ακινήτου στις 10.2.2014. Το καταβληθέν τίμημα ανήλθε στα 100.000,00 ευρώ (τα λοιπά έξοδα, φ.μα. κ.λπ. ανήλθαν στα 3.000,00 ευρώ), ενώ η αντικειμενική αξία του ακινήτου ήταν 150.000,00. Η δαπάνη απόκτησης με την οποία θα επιβαρυνθεί ο φορολογούμενος και την οποία θα πρέπει συγχρόνως να καλύψει είναι η μεγαλύτερη μεταξύ του καταβληθέντος τιμήματος και της αντικειμενικής αξίας. Στην περίπτωση μας επειδή η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη του πραγματικού τιμήματος, θα εφαρμοστεί η μεγαλύτερη, ήτοι τα 150.000,00 ευρώ (αντικειμενική αξία). Σ΄αυτή την αξία θα προστεθούν και τα λοιπά έξοδα τα οποία όπως αναφέραμε ανήλθαν στα 3.000,00 ευρώ.

Παράδειγμα Β: Έστω ότι πραγματοποιείται αγορά ακινήτου στις 20.9.2014 με καταβληθέν τίμημα120.000,00 (τα λοιπά έξοδα, φ.μα. κ.λπ. ανήλθαν στα 5.000,00 ευρώ) ευρώ και η αντικειμενική αξία ακινήτου ήταν 90.000,00. Η δαπάνη απόκτησης με την οποία θα επιβαρυνθεί ο φορολογούμενος και την οποία συγχρόνως θα πρέπει να καλύψει είναι η μεγαλύτερη μεταξύ του καταβληθέντος τιμήματος και της αντικειμενικής αξίας. Στην περίπτωση μας επειδή το καταβληθέν τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, θα εφαρμοστεί το μεγαλύτερο ήτοι τα 120.000,00 ευρώ (πραγματικό τίμημα). Βέβαια. θα προστεθούν στο ποσό αυτό και τα λοιπά έξοδα αγοράς που όπως αναφέραμε ανήλθαν στα 5.000,00 ευρώ.

ΙΙ. Περίοδος από 31.10.2014 έως 31.12.2014

Παράδειγμα: Έστω ότι πραγματοποιείται αγορά ακινήτου στις 3.11.2014 με πραγματικό τίμημα110.000,00 ευρώ (τα λοιπά έξοδα, φ.μα., δικηγορικά, κ.λπ. ανήλθαν στα 4.000,00 ευρώ) και αντικειμενική αξία ακινήτου ήταν 160.000,00. Η δαπάνη απόκτησης με την οποία θα επιβαρυνθεί ο φορολογούμενος και την οποία συγχρόνως θα πρέπει να καλύψει είναι αυτή που προκύπτει από το πωλητήριο συμβόλαιο, μαζί φυσικά με τα λοιπά έξοδα (φ.μ.α, αμοιβή δικηγόρου, συμβολαιογράφου, κ.λπ.) Στην περίπτωση μας το ποσό της συνολικής δαπάνης ανέρχεται στα 114.000,00 ευρώ (110.000,00 τίμημα και 4.000,00 λοιπές επιβαρύνσεις). Το ποσό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (σ.σ. 160.000,00 ευρώ), δεν λαμβάνεται υπόψη καθόλου για τον υπολογισμό της δαπάνης απόκτησης του ακινήτου.

Συμπεράσματα:

Από τα παραπάνω συμπεραίνουμε ότι, για αγορές ακινήτων που θα πραγματοποιηθούν από 31.10.2014 και μετά δεν λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία αυτών για τον υπολογισμό της δαπάνης απόκτησης (πόθεν έσχες), αλλά μόνο το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως αυτό προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια. Σε περίπτωση όμως κατά την οποία βάσει ελέγχου προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, τότε λαμβάνεται υπόψη αυτό.

Η παραπάνω άποψη είναι φυσικά προσωπική και βρίσκει έρεισμα στις διατάξεις των νόμων. Αν η Διοίκηση αποφασίσει διαφορετικά, αυτό δεν το γνωρίζουμε. Όμως το γεγονός ότι κάτι τέτοιο έχει εφαρμοστεί και στο παρελθόν μας πείθει ότι η αντιμετώπιση θα είναι κι εδώ η ίδια.  Συνεπώς, με τα υπάρχοντα δεδομένα κάποιοι θα είναι κερδισμένοι και κάποιοι αδικημένοι από τη νέα αυτή διάταξη. Βέβαια, είναι θετικό το γεγονός ότι δεν θα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία των ακινήτων. Είναι γνωστό σε όλους άλλωστε ότι οι αντικειμενικές αξίες απέχουν πλέον παρασάγγας από τις αγοραίες αξίες. Βέβαια, όπως τόνισε ο υφ. Οικ. κος Μαυραγάνης, ίσως όλα αυτά να αποτελούν παρελθόν αφού όπως τόνισε περνάμε πλέον στην εποχή χωρίς τεκμήρια! Μέχρι όμως να πάμε σ’ αυτή την εποχή ας αρκεστούμε στα ήδη νομοθετημένα.